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Immobilier & bâtiment

Un conseil avisé dans le milieu de l’immobilier

Par LG le 6/11/2017


L’achat d’un objet immobilier est la décision financière la plus importante de la vie d’un particulier

Epaulant les particuliers et les professionnels dans leurs projets d’achat de biens immobiliers, le cabinet d’étude Lorang & Wingerter les aide à définir la stratégie d’investissement la plus pertinente en fonction de leur cas. Maître Alain Lorang du cabinet d’étude Lorang & Wingerter revient avec nous sur les éléments auxquels un acheteur doit être attentif et sur les moyens de rentabiliser au maximum son investissement.

 

Vous conseillez des professionnels ou investisseurs immobiliers au Luxembourg, comment voyez-vous le rôle de l’avocat dans ce contexte?

L’achat d’un objet immobilier est une décision lourde. Parfois, lorsqu’il s’agit d’un particulier, ce sera la décision financière la plus importante de sa vie. Le rôle de l’avocat est de l’éclairer dans la définition d’une stratégie d’investissement, particulièrement en lui présentant les différentes options juridiques et fiscales qui s’offrent à lui.

 

Un acquéreur n’est-il pas déjà utilement renseigné par une agence immobilière?

Une agence s’occupe de la mise en relation des parties à la vente et est rémunérée en fonction du résultat de la transaction. Son rôle est essentiel mais différent de celui du juriste conseil dont l’intervention porte sur le fond de la réglementation applicable.

 

Sur quoi faut-il insister pour qu’un investissement immobilier soit rentable?

Si l’investisseur est à la recherche d’un rendement locatif, il doit d’abord être conscient que la législation en matière de bail à loyer peut limiter le rendement lorsqu’il s’agit de locations privées (5% du montant total d’investissement s’il s’agit de locatifs non meublés).

Il n’aura pas cette contrainte dans le cadre de l’immobilier commercial et pourra obtenir des rendements supérieurs en aménageant des logements meublés ou de l’immobilier de luxe. De façon empirique, j’observe néanmoins que les défauts de paiements sont plus élevés pour les locations à des sociétés, que pour des personnes physiques.

Quant aux locations meublées, beaucoup de propriétaires s’en sont détournés après avoir vu leur intérieur dégradé ou avoir été en butte à des réclamations constantes des locataires.

 

Faut-il acheter en neuf?

D’un point de vue purement fiscal, le système d’amortissement qui existe dans la législation luxembourgeoise et qui prévoit un amortissement de 6% de la partie de l’immeuble pour les six premières années lorsque celui-ci est affecté aux logements locatifs, constitue un avantage fiscal certain.

Un tel amortissement couplé à la déduction d’intérêts bancaires peut conduire à l’absence d’un revenu imposable et même à la création d’un déficit foncier qui, dans notre droit fiscal, peut être imputable sur d’autres revenus.

Attention tout de même, les immeubles neufs sont extrêmement onéreux et le rendement locatif brut (avant impôts) s’en ressent. Là aussi, des arbitrages sont à faire, un amortissement plus faible peut être plus que compensé par un rendement brut supérieur.

La rénovation de logements peut constituer une solution alternative intéressante puisqu’elle permet d’obtenir la TVA réduite, ce qui n’est plus le cas de l’achat du neuf, et permet d’obtenir des rendements bruts et plus élevés.

Les dépenses de rénovation  peuvent être déduites sur une période maximum de cinq exercices. Attention néanmoins de rester dans les limites de la rénovation et de ne pas voir les travaux requalifiés par l’administration en travaux d’investissement.

Le conseil d’un spécialiste est indispensable sur ce sujet qui fait l’objet d’un contentieux administratif abondant.

 

Quels sont les documents contractuels sur lesquels l’investisseur doit être attentif?

Il s’agit tout d’abord des mandats qui sont donnés à une agence immobilière. Il ne faut pas perdre de vue que les conditions d’un mandat se discutent toujours, et il ne faut pas se laisser enfermer dans des termes trop contraignants.

Les compromis de vente qui, dans la pratique luxembourgeoise, sont rédigés par les agences immobilières doivent être soigneusement étudiés, notamment si des conditions suspensives sont nécessaires ou si des indemnités sont prévues en cas de défaillance de l’une ou l’autre des parties.

Les éléments essentiels de la transaction se trouvent déjà dans le compromis de vente qui, aux termes de l’article 1583 du Code Civil est déjà parfait s’il y a eu accord sur la chose et le prix. Il ne faut jamais se hâter de signer et ne pas hésiter à demander des délais pour prendre conseil.

 

Observez-vous une demande des investisseurs étrangers?

L’investissement immobilier au Luxembourg est attrayant pour les étrangers, non seulement du fait des fondamentaux économiques, mais aussi du fait que de nombreuses conventions fiscales signées avec des Etats étrangers prévoient un principe d’imposition exclusive tant des revenus locatifs que de la fortune au Luxembourg.

En fonction de sa fiscalité d’origine, l’investissement immobilier luxembourgeois, même si le marché est d’une dimension bien sûr très limitée, peut constituer une alternative intéressante.

Même dans le cas de l’investissement locatif privé, avec un taux de rentabilité de 5% de l’investissement, nous restons dans des rendements intéressants, surtout s’ils se conjuguent avec une tendance haussière du marché, comme nous avons pu l’observer ces dernières années, et que la majorité des observateurs pensent voir encore perdurer.

Par LG le 6/11/2017